Обмен квартир или альтернативная сделка.

Обмен квартир или альтернативная сделка, как это происходит сейчас на примере.

К примеру, вам нужно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных. Для наилучшего понимания сделаем вид, что у нас сформировалась длинная цепочка и наша квартира будет находиться в средине цепочки. А продают квартиру 2 совершеннолетних собственника.

Итак, первым делом я, как риелтор выясняю кто собственник и сколько их в продаваемой квартире, какие документы у него есть на квартиру, основания получения квартиры. Узнаю параметры квартиры, узнаем пожелания клиента о двух необходимых ему однушек. Тут важен район, сумма и еще обычно масса других пожеланий, верно?

При запросе на выполнение этой задачи даже в густо населенных районах России подобрать прямой обмен задача практически нереальная и времязатратная. Поэтому мы будем двигаться для быстрого достижения цели по другому пути.

На этом этапе мы (я и мои коллеги) проводим анализ цен на квартиры в тех районах, в которые желают переехать продавцы нашей альтернативной двушки.

Для полноценного понимания ситуации мы показываем нашим клиентам цены и качество квартир (в рамках их параметров), которые сейчас представлены на рынке. Это важно для того, что бы после авансирования нашей двушки мы не оказались в ситуации, когда продавец не готов докладывать деньги для покупки.

На этом этапе каждый из участников нашего разъезда должен понимать какую сумму, он доложит для успешной реализации задуманного плана.

Определить рыночную цену продаваемой двушки для обмена.

Итак, мы помним, что наша квартира продается по альтернативной схеме, поэтому после определения рыночной цены квартиры, с такими параметрами, мы должны слегка снизить цену нашей. Поскольку для потенциальных покупателей, которые услышат, что сделка у нас альтернативная мы не особо будем выгодны по времени и нужно сделать так, чтобы мы были выгодны по цене. У покупателей должен быть какой-то минимальный стимул ждать пока мы подберем подходящие варианты квартир.

Именно для таких целей мы и даем им небольшую скидку и в объявлении об этом сообщаем. Нам не нужны лишние просмотры моментальные развороты и испуганные глаза покупателей, тем более если они пришли без агента. С самого начала нужно быть честными.

Следующий этап наступает когда мы подобрали покупателей на наш альтернативный обмен квартир.

На этом этапе мы должны получить аванс от наших потенциальных покупателей или как их называют профессиональные риелтеры - интерсантов. На авансе мы четко проговариваем все будущие детали, закладываем в авансовом соглашении необходимый нам срок по выходу на сделку. Как правило это от одного до трех месяцев. Да да, собрать такую сделку обычно занимает много времени. То есть к этому сроку у нас должны быть подобраны и заавансированны уже обе, необходимые для обмена, квартиры.

Подбор однокомнатных квартир для обмена нашей двухкомнатной.

На этом этапе мы в самые сжатые сроки должны подобрать обе квартиры, которые требуются нашим продавцам.

При подборе мы соответственно обязаны учесть пожелания всех сторон. И что немаловажно мы обязаны предупредить продавцов подходящих для нас однушек, что мы делаем альтернативную сделку.

Для лучшего понимания того с чем мы постоянно сталкиваемся добавим красок жизни в виде еще одной альтернативы снизу и одной альтернативной квартиры сверху.

В альтернативных сделках очень часто встречаются несколько альтернативных квартир. Поэтому мы предположим, что одному из продавцов нашей двушки понравилась однокомнатная квартира, которую продают для того что бы купить трехкомнатную квартиру и трешка продается без альтернативы.

И наше второе жизненное усложнение-покупатели нашей двушки, для ее приобретения продают свою однокомнатную, в другом городе или на другом конце нашего региона.

Вот и сформировалась наша альтернативная сделка по обмену квартиры.

В этом месте начинается самое интересное.

1. Выясняем у кого из цепочки есть ипотека. Если ипотека необходима не одному, а нескольким участникам нашей цепочки, то мы вынуждены просить всех заемщиков получить одобрение на ипотеку в одном банке, это важно! Ипотеки в разных банках усложнит сделку в разы.

2. Выясняем и пересчитываем доплаты всех участников цепочки на всех этапах сделки и рисуем схему сделки.

3. Доводим до всех участников все детали и все суммы доплат. Получаем их окончательное согласие.

4. Для каждого участника сделки пишем список необходимых для сделки документов.

5. Выясняем окончательные условия по переездам и физическим освобождениям каждой из квартир.

6. Составляем Договоры Купли-Продажи и желательно сразу Акты Приемки-Передачи по каждой сделке.

Немного терминологии альтернативных сделок.

Верхняя квартира - квартира, которую по цепочке сделки покупают первой. В нашем случае это однушка, деньги от продажи которой (вероятно с доплатой) пойдут на покупку нашей двушки.
Верхний покупатель - покупатель с деньгами или ипотекой, который покупает Верхнюю квартиру.
Нижняя квартира - та которая покупается в самом конце цепочки нашей альтернативной сделки обмена.
Нижний покупатель - тот кто покупает нижнюю квартиру.
Боковая квартира - та самая, которую так хорошо выбрал один из продавцов нашей альтернативной двушки, и эта однушка к счастью не альтернативная.

Непосредственно альтернативная сделка и цепочка обмена.

Все встречаются в банке, который будет давать ипотеки нашим участникам.

Успокаиваем тех кто на стрессе и начинает нервничать, рассказываем снова всем схему и начинаем проверять документы. Сначала все согласия супругов и доверенности, потом все справки.

Повторно проговариваем несколько раз все суммы.

Проговариваем условия доступа к деньгам на каждом этапе.

Что бы вы понимали ситуацию по нашей альтернативной сделке.

Верхний покупатель вносит деньги, возможно с ипотекой за покупку нашей двушки. Эта сумма делится на две суммы, которые наши продавцы нашей двушки платят за свои выбранные однушки. В этом месте могут так же добавиться ипотечные деньги от банка.

На боковую квартиру у нас деньги закладываются под условия перехода прав на верхнюю однушку на верхнего покупателя и переход прав на покупателя нашей двушки.

Второй продавец нашей двушки платит и доплачивает за покупку своей однушки. Но деньги за эту однушку должны перейти продавцу нижней трешки вместе с соответствующей доплатой.

А условиями получения денег нижним продавцом по нижней квартире будет выполнение следующих условий: произойти переход права на верхнюю однушку в пользу верхнего покупателя, переход права на нашу двушку продавцу верхней квартиры, переход права на последнюю в цепочке однушку на нашего второго продавца, и переход права нижней трешки на продавца последней в цепочке однушки.

Как вам такой квест? Можете сами во всем разобраться?

Сама альтернативная сделка.

Подписываем все документы и условия доступа в договорах с банком.

Закладываем или переводим все суммы.

Сдаем документы.

Окончание сделки по альтернативной купле-продаже квартир.

На этом этапе мы помогаем всем участникам сделки и контролируем вовремя переехать в нужные квартиры и подписать Акты Приемки-Передачи.

Лирическое отступление.

Мы рассмотрели не простую цепочку, но на деле, каждая цепочка еще более сложная.
В нашем примере мы не углубились в обычные варианты когда у нас владельцами квартир могут быть и два и три и четыре собственника. И самое конечно не простое если к этому могут быть еще и дети собственники. В этом случае необходимо получать еще разрешения опеки на каждого ребенка собственника. Так же сделки могут проходить не через ячейки, а через аккредитивы.

Если вы все еще думаете, что способны без соответствующего опыта самостоятельно провести сделку по альтернативной купле-продаже квартир, то перечитайте эту статью еще раз и не попадайте в глупую ситуацию. В любой такой похожей сделке должно быть как минимум два-три профессиональных специалиста рынка недвижимости. Агентессы умеют делать такие сделки, потому что делаем это постоянно.