Продать «ипотечную» квартиру можно, но только если нет моратория банка на досрочное погашение кредита.  Пока действует мораторий, квартиру невозможно продать. Если мораторий уже снят, тогда уже можно вести переговоры о продаже ипотечной квартиры.

Как правило, условия продажи квартиры находящейся в залоге оговариваются еще перед подписании кредитного договора.

Существуют банки, которые практически никогда не разрешают продать заложенную квартиру. А те банки, которые разрешают подобные сделки, обычно используют все методы, чтобы отговорить клиента от продажи недвижимости. В том числе, и с помощью серьезных штрафных санкций.

Происходит это потому, что это не выгодно банку, т.к банк пошел на трудозатраты, когда оценивал вас как клиента и свои риски, на сколько вы платежеспособны. А кроме того банк уже рассчитал свою доходность и запланировал распределение средств заработанных на процентах по кредиту. Посему банку, конечно же, не выгодно искать нового заемщика и проделывать такую же процедуру.

Основная загвоздка в том, что квартира хоть и является собственностью заемщика, она все равно находиться в залоге у банка. И до тех пор, пока кредит не будет погашен, квартира будет находиться под обременением, т.е. любые сделки с ней запрещены.

Таким образом, только банк принимает решение можно ли продавать заложенную квартиру. Факт обременения на недвижимое имущество регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы, и до тех пор, пока из этого ведомства не будет предоставлена бумага о снятии обременения, сделка купли-продажи будет считаться не законной и невозможной.

Лучше всего операцию по продаже ипотечной квартиры проводить, пользуясь банковскими ячейками. Продавец закладывает в две ячейки полную сумму денег за квартиру, деля ее на две части: в одну кладут сумму равную задолженности за квартиру, а в другую остаточную сумму после всех выплат банку. В договоре с банком оговариваются условия открытия ячеек основным, из которых является предоставление зарегистрированного в Регистрационной Службе договора купли-продажи квартиры. Причем, банк для этого должен направить в Регистрационную службу соответствующий документ о предоставлении возможности смены собственника обремененной квартиры..

Для покупателя в таком варианте покупки недвижимости есть определенные риски. Банк хочет сначала получить деньги, а лишь потом только снять обременение на квартиру уже находящуюся во владении нового собственника. На это пойдет не каждый покупатель. Вот поэтому продажа ипотечной квартиры дело очень редкое и не простое как для покупателя так и для продавца.