Покупать квартиру дело рискованное, а в Москве тем более.
Объяснить Вам как сейчас безопаснее всего купить квартиру в Москве - моя задача. Я хочу рассказать Вам, как сделать все продуманно и расчетливо, чтобы максимально обеспечить надежность и безопасность сделки.
Запомните! Для того чтобы безопасно купить квартиру в Москве совершенно недостаточно опираться только на доверие.
Короткое описание услуги "покупка квартиры" читать здесь.
Подбор квартиры для покупки в Москве.
Сначала, мы для своих клиентов подбираем варианты, которые наилучшим образом подходят под их пожелания. Отсекаем явные «заманушки для лохов», потом выбрасываем мошеннические агентства, о которых мы уже знаем, поскольку у нас существует так называемый «черный список». Затем, клиенты выбирают себе наиболее понравившиеся варианты. Дальнейший обзвон выбранных вариантов отсеивает еще некоторую часть объявлений-заманушек для доверчивых, или квартир с неподходящими условиями, например, ремонтом, планировкой и т.п.
Оцениваем детали, которые могут повлиять на продажу квартиры в будущем, например: наличие ж/д путей, автомагистралей, крупных рынков, в непосредственной близости от места расположения квартиры, сады, школы, поликлиники.
Только после всех этих операций, покупатель выезжает на просмотры вариантов, которые заведомо подходят по цене и качеству. В этот ответственный момент мои агентессы сопровождают, и помогают выявить все детали, которые могут иметь значение при длительном проживании и ближайшей перспективе, к примеру, наличие инфраструктуры для детей, занятий спортом и помогают выявлять скрытые недостатки: узнать что за соседи, насколько тепло в квартире зимой и прохладно летом, не протекает ли крыша, есть ли сырость на стенах.
Недвижимость покупается в двух случаях: для длительного проживания, и для вложения денег. В обоих случаях протекающий потолок будет крайне плохо влиять и на проживание и на последующую продажу квартиры. Именно по этой причине мои агентессы при покупке-продаже квартир подходят к осмотру квартир максимально внимательно ко всевозможном деталям.
Предварительная проверка и заключение предварительного договора купли-продажи квартиры.
После того как вариант понравился мы приступаем к проверке квартиры на юридическую чистоту. Для осуществления полноценной предварительной проверки, клиент Агентессы вносит часть комиссии, по договору оказания услуг покупателю, в размере 10 тыс руб. Таким образом клиент подтверждает свои намерения.
Проверка, как правило, занимает от 1-го до 2-х рабочих дней. По результатам предварительной проверки принимается решение о заключении предварительного договора купли-продажи квартиры или авансового соглашения.
Основные условия предварительно договора при покупке квартиры в Москве.
По этому договору продавец или его представитель свою квартиру никому не предлагает, не пытается продавать и не рекламирует. Определяется фиксированный срок, втечение которого будет совершена сделка. В этом же договоре прописываются сроки сбора и предоставления продавцом или его представителем недостающих документов, необходимых для регистрации сделки и перехода прав собственности.
Стоит отметить, что некоторые документы, необходимые для регистрации сделки действительны очень короткое время, и пока нет реального покупателя, собственники их не заказывают. В этом же предварительном договоре покупки - продажи объекта недвижимости, прописываются размер и условия возврата авансового платежа.
Обычно включаются такие условия: если продавец передумал продавать, если служба безопасности или юристы обнаружили при проверке факты препятствующие покупке квартиры и если банк отказывает принять данную квартиру в залог (в случае с ипотекой), то авансовая сумма возвращается покупателю.
Сумма авансового платежа предварительно согласованная с обеими сторонами, вносится покупателем одновременно с подписанием этого предварительного договора покупки - продажи квартиры и составляет от 30 до 100 тыс. руб. В этом же договоре устанавливаются примерные даты выхода на сделку.
Полная проверка юридической чистоты и самая безопасная схема сделки при покупке квартиры в Москве.
До сделки Агентесса получает от продавца, или его представителя, копии всех необходимых для совершения сделки документов. Полученные копии документов и чистоту возможной сделки проверяют юристы совместно со службой безопасности. В обязательном порядке мы запрашиваем дополнительные документы и справки, которые не требуются для заключения договора, но для проверки очень важны.
Если ключевые документы подтверждаются из других источников, а история квартиры не содержит темных пятен, и юридически чистая сделка, в ходе которой клиент может купить либо продать квартиру, возможна, то назначается дата сделки.
Традиционно, сделки по продаже - покупке квартир в Москве, и очень часто в Московской области совершаются с помощью банковской ячейки, именуемой в документах как «индивидуальный банковский сейф». Этот способ наиболее безопасен как для продавца, так и для покупателя квартиры.
Обычно деньги покупателя уже находятся на счете, как правило в этом же банке, где планируется проведение сделки.
Покупатель и продавец заключают с банком трехсторонний договор аренды индивидуального банковского сейфа, в котором прописываются условия его открытия.
К примеру договор между сторонами был заключен 29.01.2013, значит в период с 29.01.2013 по 26.02.2013 к ячейке допускается только продавец квартиры, с целью изъятия денег, и только при предъявлении нижеперечисленного:
- ключа от индивидуального банковского сейфа;
- оригинала зарегистрированного в установленном порядке договора купли-продажи (или нотариально заверенной копии);
- оригинал Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
У покупателя на руках остаются ключи. При этом покупатель подписывает гарантийное письмо, составленное в двух экземплярах. Одно остается у покупателя, второе у продавца.
Обычно срок аренды ячейки составляет один месяц. Этого времени хватает для регистрации. Если это ипотека, регистрация идет 5 рабочих дней. Если это не ипотечная сделка, то 10 дней.
Закладка денег по сделке продажи-покупки квартиры в Москве.
Продавец должен пересчитать деньги, оплатив проверку подлинности банкнот силами банка, если покупатель принес наличные с собой. После проверки, продавец и покупатель загружают деньги в банковскую ячейку.
В банке же назначаем встречу «регистратору» (регистратор-представитель, доверенное лицо нотариуса), который в сжатые, и заранее известные сроки произведет подачу необходимых для регистрации, перехода прав собственности на квартиру в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Он отвозит документы в ЕГРП, а после регистрации возвращает покупателю и продавцу, каждому необходимое количество копий зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельство о собственности, оформленные на покупателя, свидетельства о прекращении прав собственности для продавца. Стоимость работы регистратора варьируется от 10000-15000р при покупке квартиры в Москве и от 15000-22000р. по Московской области.
Список документов, которые нужны для сделки покупки-продажи квартиры.
Для регистрации права собственности при сделке покупки-продажи квартиры, как правило нужны следующие документы (если это не ипотека):
- документ, на основании которого продавец получил объект недвижимости в собственность и акт приема передачи объекта;
- выписка из домовой книги (о наличии зарегистрированных);
- выписка из финансово-лицевого счета (об отсутствии долгов по ЖКХ);
- выписка из ЕГРП (об отсутствии обременений на квартиру и подтверждении факта собственности);
- согласие супруги(а) на покупку при наличии таковых;
- подписанный обеими сторонами договор купли-продажи.
Я перечислила основной пакет документов необходимых для сделки покупки-продажи жилого объекта недвижимости, но в каждой ситуации бывает по разному.
Нотариус нужен только для оформления доверенностей и согласия супруги(а) на покупку недвижимости. Нотариальное заверение договора купли-продажи в настоящее время не требуется при регистрации перехода прав собственности в ЕГРП. То есть, в случае совершения сделки с использованием банковской ячейки, заверение договора покупки - продажи объекта недвижимости у нотариуса будет лишней тратой денег. Договор покупки - продажи объекта недвижимости готовят юристы нашей компании с учетом мнения продавца, либо его представителя, то есть агента.
Я настоятельно рекомендую пользоваться услугами «регистратора». Как правило, он делает все значительно быстрее.
Подписание акта приемки-передачи по договору купли-продажи квартиры.
Вы ознакомились с идеальными условиями процесса покупки объекта недвижимости не имеющими таких сложностей, как альтернативные сделки, длинна которых может доходить до десяти квартир в цепочке. Сделки крайне редко бывают такими простыми, например даже в продаваемой однокомнатной как и в трехкомнатной квартире может быть несколько собственников и могут быть зарегистрированы несколько людей, в том числе и несовершеннолетних.
В соответствии с законодательством РФ продавец обязан выписаться из квартиры в течение 2-х недель после перехода прав собственности. Период, за который бывший собственник должен выехать из проданной квартиры, так же оговаривается в договоре купли-продажи и назначается дата подписания акта приемки-передачи квартиры. Акт так же подписывается сторонами сделки - покупателем и продавцом, как правило в течение 2-х недель. Новый собственник может заезжать в свое новое жилище в день приемки квартиры, сразу же после подписания Акта приемки-передачи.
Агентесса оказывает услугу по покупке квартиры, по заранее оговоренной стоимости.
При покупке квартиры, по цене выше 4 млн. руб., вознаграждение агентства составит 2,5% (от цены объекта).
При покупке квартиры, по цене менее 4 млн. руб., вознаграждение составит 120 тыс. руб.
Если вы постоянный клиент Агентессы и уже пользовались нашими услугами, то услуга по покупке квартиры будет стоить для Вас 2% или 100 тыс. руб. соответственно.
Вот так просто и легко, при помощи АГЕНТЕССЫ по недвижимости, можно купить квартиру в Москве и Московской области.
И помните: каждому покупателю квартиры в московском регионе в подарок страховка квартиры на год.