Переуступка прав на новостройку

Переуступка прав на новостройку.

— цессия. Как купить квартиру по переуступке права в новостройке? Что нужно знать и как это происходит?

Именно с этой тема выступила на конгрессе по недвижимости. Делюсь с вами этой информацией.

Информации про переуступку много, поэтому разделю ее на части. Смайлов и прочей фигни не будет. Все по существу.

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании застройщика, но и у частных инвесторов, юридических лиц, у паевых фондов, а также у частных дольщиков. В общем у всех, кто на начальном этапе строительства вложил свои денежные средства и стал участником долевого строительства.
Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке (цессии), на него переходит не только право участника долевого строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине застройщика.
Прежде чем приобрести квартиру в строящемся объекте (новостройке) надо знать, в чьей собственности она находится.
Квартира может быть собственностью непосредственно застройщика или может быть в собственности у инвестора или паевого фонда, а может быть собственностью частного лица. Одновременно в одном и том же доме могут продаваться квартиры имеющие разную форму собственности. Но до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, никакой квартиры юридически нет, даже если дом уже построен. Есть только право долевого участия в строительстве.

Продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на будущий, пока еще не существующий объект. Покупатель при такой покупке берет на себя все права и обязанности дольщика, которым до этого был продавец, а продавец получает деньги за продажу будущей недвижимости.

Переуступка прав- это не самый выгодный способ приобрести квартиру в новостройке.

Всегда товар дешевле покупать без посредников, а в этом случае инвестор является посредником. Но иногда все варианты нужные покупателю, у застройщика уже проданы, а организация или частное лицо, купившее квартиру на начальном этапе строительства может предложить нужный вариант. Здесь надо учитывать еще и то, что на начальном этапе строительства цена всегда была значительно ниже. По мере того, как растет строительная готовность объекта, растет и цена квартиры, особенно, если квартиру купили в самом начале строительства. А по переуступке продают ближе к сдаче и вводу в эксплуатацию. Так же цена растёт, если по переуступке предлагается квартира или объект с эксклюзивными характеристиками, которых, как правило, немного заложено в проекте новостроек и которых в продаже у девелопера уже не осталось в свободной продаже.

С введением счетов эскроу порядок оформления переуступки права несколько изменился, но это не препятствует заключению таких договоров.
Время для подготовки сделки по переуступке права собственности зависит от того, как между банком и застройщиком отработан порядок ее проведения. в московских проектах, на сегодня, большинство квартир в новостройках продается по старой схеме.

Как оформить договор по переуступке права?

Как всегда, первое что надо сделать убедиться, что права действительно принадлежат тому лицу, у которого вы собираетесь приобрести права на квартиру в строящемся доме, если это частное лицо, а если это представитель юридического лица, то есть ли у него доверенность на это. Сейчас, как правило, права на квартиры в строящихся домах, в большинстве своем оформлены ДДУ (договором долевого участия) или договором участии в долевом строительстве.

ДДУ заключается с застройщиком - юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства жилого дома и у которого есть разрешение на строительства на этом участке жилого дома.
ДДУ продавца квартиры должен быть зарегистрирован в ЕГРН (дата регистрации стоит на штампе ЕГРН синим и надпись «произведена государственная регистрация договора» на оригинале). Или можно заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство. Если такой регистрации нет, то строительство незаконно.
Следующим этапом, необходимо убедиться, что нет залога на самом ДДУ.

Вслучае залога, на ДДУ ставится штамп «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В этом случае, в выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве».
Необходимо также проверить разрешение на строительства объекта (МКД) и его сроки.
Если земельный участок предоставлен застройщику на правах аренды, то необходимо проверить, чтобы срок аренды не должен заканчиваться раньше, чем срок планируемого ввода дома в эксплуатацию.
Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся, а также опубликовать на своем сайте.
Обязательно проверить оплату продавцом стоимости квартиры.

Если переуступка прав на квартиру происходит после уплаты дольщиком всей стоимости квартиры по ДДУ, то согласие застройщика, как правило не требуется.

Если цена выплачена не полностью, то к покупателю, одновременно с правом на получение квартиры перейдет и обязанность оплатить оставшийся долг, и в этом случае необходимо согласие застройщика на заключение договора переуступки.
В любом случае лучше всего попросить предоставить справку от застройщика, в которой указано, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме или указана сумма долга.

После подписания договора переуступки права, продавец обязан передать оригинал ДДУ покупателю.

Исключение из этого правила-когда один ДДУ заключен в отношении нескольких квартир, а к покупателю переходят права на одну из них или часть из них. В таком случае передается копия ДДУ заверенная продавцом (прежнем владельцем) и застройщиком.

Договор переуступки прав по ДДУ, как обычно, регистрируется в ЕГРН.
Для этого прежний дольщик (продавец) и новый дольщик (покупатель) через МФЦ подают заявления в росреестр, к заявлениям прикладывается сам договор переуступки в 3-х экземплярах.
Для заключения договора переуступки права (цессии) согласия застройщика не требуется, если такой пункт не прописан в ДДУ, но некоторые застройщики в ДДУ, кроме обязательного согласования с ними факта продажи переуступки права, вносят еще пункт об обязательной уплате комиссии, которую строительная компания берет за переуступку.

Документы необходимые для оформления переуступки права:

- паспорт;
- документ об оплате государственной пошлины;
- зарегистрированный ДДУ;
- договор переуступки права 3 экземпляра;
- нотариально заверенное согласие супруга на заключение купли-продажи, как с одной, так и с другой стороны;
- согласие органа опеки и попечительства на переуступку права, если участником долевого строительства является действующий от имени лица не достигшего 14 лет, или лица, судом признанного недееспособным;
- письменное согласие застройщика на переуступку права, если это предусмотрено в ДДУ;
- доверенность на представителя юридического лица на оформление сделки купли-продажи;
- расписка продавца в получении денег.

Обычно застройщик может предоставить форму договора переуступки права по ДДУ. В таком договоре обязательно должно быть указано что:

- к покупателю по договору по переуступке права в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ,

- квартира на которую переходят права по ДДУ -адрес, номер квартиры, кол-во квадратных метров:

- сумма, которую покупатель платит продавцу за передачу прав на квартиру;

- кто из сторон договора переуступки - покупатель или продавец, и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся переуступке права.

При покупке квартиры в новостройке по переуступке права (цессии) можно воспользоваться налоговым вычетом.

Важно знать, что у Агентессы:

1. Услуга по подбору для вас квартиры БЕСПЛАТНАЯ.
2. Нам платит застройщик.
3. Да, теперь так со всеми новостройками Москвы и области и даже за рубежом.
4. Мы работаем и с другими проверенными застройщиками.
5. Скидки и подарки от застройщика вы получаете, если обращаетесь к нему только через нашу компанию.

Звоните и пишите в вацап. Отвечу на все вопросы. Ева Харитонова +79264548828.
#агентесса #лучшийриелтор #купитьквартиру #продатьквартиру #инвестиции #купитьновостройку #новостройка #сдатьквартиру #снятьквартиру